Kira Gelirleri Olanların Dikkatine

Mart ayı ile birlikte kira geliri elde edenler için beyan dönemi başlıyor. Türkiye genelinde yüz binlerce hatta milyonlarca gayrimenkul sahibini ilgilendiren beyan dönemi bir mart itibarıyla başlayacak. Gayrimenkul Sermaye İradı sahibi mükelleflerin kira gelirlerini elde ederken dikkat etmesi gereken birçok husus bulunmaktadır.

Kira Geliriniz İstisna Haddinin Altındaysa Ne Olur?

Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 4.400,00 lirası gelir vergisinden müstesnadır. (2018 yılı için belirlenen istisna tutardır.) Yani konutlarını 2018 takvim yılında kiraya verenlerin yıllık kira geliri 4.400,00-TL’yi aşmadığı takdirde beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır. Burada dikkat edilmesi gereken husus istisna sadece konut kira gelirlerine uygulanacaktır. Yani iş yeri kira geliriniz varsa bu istisna uygulanmaz.

Birden Fazla Konutta İstisna Uygulanır Mı?

Hayır. Birden fazla konuttan elde edilen gelirlerin toplamına tek bir konut istisnası 4.400,00-TL uygulanır.

Götürü Gider Yöntemi Mi Yoksa Gerçek Gider Yöntemi Mi Avantajlı?

Mükellefler tarafından iki yöntemden biri seçilebilecektir. Ancak götürü gider uygulamasını seçenler 2 yıl geçmedikçe bu yöntemden dönemezler. Mükelleflerin özel durumlarına göre bir gider yöntemi seçmeleri uygun olacaktır. Aşağıda sıraladığım durumlar söz konusuysa mükellefler gerçek gider yöntemini seçmesi daha avantajlı olabilir:

  • Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri söz konusuysa,
  • Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri varsa,
  • Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri varsa,
  • Kiraya verdiğiniz konutu, son 5 yıl içinde satın aldıysanız,
  • Kiraya verdiğiniz evi veya işyerini, banka kredisi kullanarak satın aldıysanız,
  • Kiraya verilen mal ve haklar için vergi, resim, harç ve şerefiyeler ödenmişse, kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları mevcutsa,
  • Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar,
  • Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri mevcutsa,
  • Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri söz konusuysa,
  • Evini kiraya veren kendisi de kiracıysa,
  • Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar söz konusuysa,

Gerçek Gider yöntemini seçmek avantajlı olabilir. Tabi ki yapılması gereken Götürü Gider uygulaması seçildiğinde hesaplanan gider ile Gerçek Gider yöntemini seçilmesiyle hesaplanan giderin kıyas yapılması isabetli olacaktır.  Gerçek Gider yöntemini seçen mükellefler, yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri ilgili bulundukları yılı takip eden yıldan başlayarak 5 yıl süresince saklamaları ve vergi dairesince istendiğinde ibraz etmeleri gerekmektedir.

Yukarıda saydığımız durumlar bulunmuyorsa Götürü Gider yöntemini seçilebilir. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, %15’i oranındaki götürü gideri indirebileceklerdir. Götürü gider oranı, 1/1/2017 tarihinden itibaren elde edilen kira gelirlerine uygulanmak üzere hasılatın % 15’i olarak belirlenmiştir. (1/1/2017 tarihinden önce elde edilen kira gelirlerine uygulanmak üzere, hasılatın % 25’i gider yapılabilir.)

Hem İş Yeri Hem Konut Kirası Olanlar

2018 yılında; konut kirasının, istisna tutarını (4.400,00-TL’yi) aşan kısmı ile işyeri kirasının brüt tutarı, 34 bin TL’yi aşıyorsa hem konut hem de işyeri kiraları beyan edilecek.
Toplam kira, 34 bin TL’yi aşmıyorsa, sadece konut kira gelirleri beyan edilecek.

İş yeri mülk sahibi, Basit Usul mükelleflerine iş yerini kiralaması durumunda tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmaması nedeniyle 34 bin TL sınırına değil 1.800,00-TL sınırına bakılacaktır. Bu nedenle iş yerinden elde edilen kira geliri 1.800,00-TL’yi aşması halinde kira gelirleri beyan edilir.

Eviniz Hisseli İse Beyan Nasıl Olur?

Kira geliri elde ettiğiniz gayrimenkuller hisseniz oranına göre kira gelirleri hesaplanıp beyan edilmelidir. Ayrıca hisse sahipleri ayrı ayrı 4.400,00-TL’lik konut istisnası uygulanabilecektir. Kira alınan ev iki kişiye (örneğin, karı-kocaya) aitse, her ikisi de 4.400,00-TL’lik istisnadan ayrı ayrı yararlanabilir.

Kentsel Dönüşüm Projeleri Kapsamında Gayrimenkul Sahiplerine Yapılan Kira Yardımları Nedeniyle Gayrimenkul Sahipleri Beyanname Verecek Mi?

Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında gayrimenkul sahiplerine yapılan kira yardımları kira bedeli olarak kabul edilmeyeceğinden Gayrimenkul Sermaye İradı olmaz. Yani vergilendirilmez.

Memleketi Terk edecekler veya ölüm Halinde Kira Gelirinin Beyanı Nasıl Olur?

Takvim yılı içinde ülkeyi terk edenler, yurt dışına çıkma tarihinden önceki 15 gün içinde beyanname vermek zorundadırlar.

Ölüm halinde ise beyanname ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde mirasçılar tarafından verilir.

Beyannamenin Verilme Zamanı Ve Yeri

Mükelleflerin, 1 Ocak 2018 – 31 Aralık 2018 dönemine ait beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için 01-25 Mart 2019 tarihleri arasında beyannamelerini vermeleri gerekmektedir.

Beyanname; kayıtsız (adi) posta ile gönderilmiş veya özel dağıtım şirketleri tarafından getirilmiş ise vergi dairesi evrak kayıt tarihinde, kayıtlı posta (Taahhütlü, Acele Posta Servisi, Kurye vb.) ile gönderilmiş ise zarfın üzerine PTT tarafından tatbik edilen kabul tarihinde verilmiş sayılır.

Hazır Beyan Sisteminde* ise kira beyannamesi elektronik ortamda onaylandığı anda beyanname verilmiş sayılır. (*Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından hazırlanarak internet ortamında mükelleflerin onayına sunulduğu bir sistemdir.)

Kira Geliri Elde Edildiği Halde Beyanname Verilmemesi Veya Eksik Beyan Edilmesi

2018 yılı için 4.400,00-TL’lik konut istisnasından yararlanılamaz. Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan edilmeyen veya süresinde verilen beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini, süresinden sonra verilen beyanname ile beyan edenler söz konusu istisnadan yararlanabilirler.

Kira Gelirlerinin Vergisi Nerelere Ödenir?

Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi MART ve TEMMUZ aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir. Hesaplanan vergi;

  • Mükellefin bağlı bulunduğu vergi dairesine,
  • Bağlı olunan vergi dairesindeki hesabın bildirilmesi şartıyla diğer vergi dairelerine,
  • Elden ya da internet bankacılığını kullanarak anlaşmalı bankalara,
  • www.gib.gov.tr adresinden anlaşmalı bankaların banka kartları ve kredi kartları ile ödenebilir.

KİRA GELİRİ ELDE EDENLERİN SIKÇA KARŞILAŞTIĞI HUSUSLAR

Aşağıda yer verdiğim sorular sıkça karşımıza çıkan hususlar olup bu hususlarla ilgili aşağıdaki cevapları vermeye çalışacağım.

Soru 1: Kira gelirinin beyanı için mutlaka tahsil edilmesi gerekli midir?

Cevap 1: Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. Tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni (eşya) olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir. Örneğin; 2018 takvim yılında kiraya verdiği konutundan kiracı ile yaşadığı anlaşmazlık nedeniyle mahkemelik olan ve kira gelirleri tahsilatı yapamayan kişi Mart/2019’da gelir vergisi beyannamesi vermeyecektir.

Soru 2: Kira gelirini para olarak değil de ayni (eşya; altın vb.) olarak tahsil edilirse tahsil edilen kiralar nasıl paraya çevrilir?

Cevap 2: Ayın (eşya) olarak tahsil edilen kiralar, Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir. Yani takdir komisyonu tarafından Emsal Bedel belirlenir.

Soru 3: Tüccarlara ait olan ancak işletmeye dahil olmayan gayrimenkullerin kiraya verilmesi halinde elde edilen gelir beyan edilir mi?

Cevap 3: Tüccarlara ait olan ancak işletmeye dahil olmayan gayrimenkullerin kiraya verilmesi halinde elde edilen gelir Gayrimenkul Sermaye İradıdır. Ancak tüccarlara ait ve işletmeye dahil olan gayrimenkullerin kiraya verilmesi halinde elde edilen gelir Ticari Kazanç olacaktır.

Soru 4: Binaların dış cephelerinin reklam amaçlı kiralanması halinde elde edilen gelir nasıl vergilendirilir?

Cevap 4: Bu tür gelirler Gayrimenkul Sermaye İradı olarak kabul edilerek vergiye tabi tutulur. Ancak kat malikleri tarafından kendilerine düşen gelirleri ayrı ayrı beyan etmeleri gerekmektedir. Konut istisnasını (2018 yılı için 4.400,00-TL) aşmayan bir gelir söz konusuysa beyanname vermelerine gerek bulunmamaktadır. Örneğin; 20 dairelik bir apartman binası dış cephesine reklam almış ve bir yıllık 120.000,00-TL gelir tahsil etmiş olsun. Apartman sakinlerine daire başı 6.000,00-TL düşeceğinden konut istisnası aştığından her bir daire ayrı ayrı beyanname vermelidir. Ancak bir yıllık tahsil edilen gelir 40.000,00-TL olması halinde daire başına 2.000,00-TL düşeceğinden konut istisnasını aşmaması nedeniyle beyanname verilmesine gerek bulunmamaktadır.

Soru 5: Kira ödemeleri üzerinden yapılan Gelir Vergisi Tevkifat oranı nedir?

Cevap 5: Kamu idare ve müesseselerine, iktisadî kamu müesseselerine, sair kurumlara, ticaret şirketlerine, iş ortaklıklarına, derneklere, vakıflara, dernek ve vakıfların iktisadî işletmelerine, kooperatiflere, yatırım fonu yönetenlere, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbaplarına, zirai kazançlarını bilanço veya ziraî işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçilere; mal ve hakların kiralaması yapılması halinde kiracı olan bu kişi ve kuruluşlar yaptıkları kira ödemelerinin brüt tutarı üzerinden %20 oranında vergi kesintisi yapmak zorundadırlar.

Soru 6: Kiraya verilen mesken ve iş yerine ilişkin tahsilat ve ödemelerin belgelendirilmesi nasıl yapılır? Belgelendirmeyenlere ceza kesilir mi?

Cevap 6: Konutlarda her bir konut için aylık 500,00-TL ve üzerinde kira geliri elde edenlerin, İşyerlerinde ise işyerini kiraya verenler ile kiracıların; tutarı ne olursa olsun kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerinin banka, benzeri finans kurumları veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri zorunluluğu bulunmaktadır. Ancak her bir konut için aylık tutarı 500,00-TL’nin altındaki konut kira geliri ile mahkeme ve icra yoluyla yapılan konut ve işyeri kira gelirine ilişkin tahsilatlar  banka, benzeri finans kurumları veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri zorunluluğu bulunmamaktadır.

Belgelendirme zorunluluklara uymayanlara özel usulsüzlük cezası kesilmesi gerekmektedir. Kesilecek ceza, 2019 yılı için;

– Birinci sınıf tüccarlar ile serbest meslek erbabı hakkında 1.900,00-TL’den,

– İkinci sınıf tüccarlar, defter tutan çiftçiler ile kazancı basit usulde tespit edilenler hakkında 980,00-TL’den,

– Yukarıda yazılı bulunanlar dışında kalanlar hakkında 490,00-TL’den

az olmamak üzere her bir işlem için bu işleme konu tutarın %5’idir.

Soru 7: Emsal Kira Bedeli hangi hallerde nasıl hesaplanır?

Cevap 7: Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, “emsal kira bedeli” esas alınır. Buna göre;

  • Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması,
  • Kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması hallerinde

emsal kira bedeli esası uygulanacaktır.

Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir edilir. Edilmemişse eğer; konutun Vergi Değerinin %5’idir. Bina ve arazi dışında kalan mal ve haklarda Emsal Kira Bedeli biliniyorsa maliyet bedelidir. Bilinmiyorsa eğer; Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre Takdir Komisyonunca tespit edilecek Emsal Bedelin %10’udur.

Soru 8: Binaların mal sahiplerinin annesine, babasına, büyük annesine, büyük babasına, çocuklarına, torunlarına, kardeşlerine veya eşine ikamet etmek amacıyla tahsis edilmesi halinde Emsal Kira Bedeli hesaplanır mı?

Cevap 8: Eşine ikamet amaçlı bedelsiz konut tahsis edilirse emsal kira bedeli hesaplanmalıdır. Hesaplanan tutar üzerinden beyanname verilip vergisi ödenmelidir. Ancak diğer sayılan kişilere bedelsiz, ikamet etmek amacıyla tahsis edilen konutlara emsal kira bedeli hesaplanmaz. Ayrıca hesaplanmayan emsal kira bedeli tek konut için geçerlidir. Örneğin; mal sahibinin annesine birden fazla konut ikamet amaçlı tahsis etmesi halinde birden sonraki konutlar için emsal kira bedeli hesaplanmalıdır. Hesaplanan bu kira geliri üzerinden beyanname verilmelidir.

Soru 9: Meskenlerin ikamet amacıyla kayın hısımlar ile amca, dayı, teyze, kuzen veya arkadaşlarına bedelsiz olarak tahsis edilmesi halinde kira bedeli hesaplanır mı?

Cevap 9: Emsal kira bedeli hesaplanmalıdır. Hesaplanan tutar üzerinden beyanname verilip vergisi ödenmelidir.

Soru 10: 5 sene önce Toki’ den taksit ile bir ev satın aldım. Ödeme tamamlanmadığı için tapuyu üzerime daha alamadım. Ancak 2 yıldır evimi kiraya verdim ve kira geliri elde ettim. Gelir Vergisi beyannamesi verecek miyim?

Cevap 10: Evet beyanname verilmelidir. Verilmediği takdirde konut istisnasından faydalanılamaz. Ayrıca cezalı tarhiyat yapılacaktır.

Soru 11: Memur Zeynep hanım evini kiraya vermiş ve kira geliri elde etmiştir. Zeynep hanımın eşi asker olduğundan ailecek lojmanda ikamet ettiklerinden lojmana da kira ödemektedirler. Eşi adına ödenen kira gideri, Zeynep hanımın evini kiraya vermesinden elde edeceği kira gelirinin beyanında gider yazabilir mi?

Cevap 11: Türk medeni Kanununda evliliğin hükümleri açıklanmıştır. Evlilik birliği; karı, koca ve çocuklardan meydana gelmekle birlikte haklar, sorumluluklar ve paylaşımlarda eşitlik evlilik birliği için esastır. Yukarıdaki soru da lojman kira giderlerim evlilik birliği içerisinde yapılan müşterek gider olarak kabul edilmesi gerekmektedir. Gerçek gider yöntemi seçilmesi koşuluyla konut istisnasına isabet eden kısım hariç olmak üzere lojman için ödenen kira bedelini gider olarak indirim konusu yapılabilir.

Soru 12: Kira geliri elde eden mükelleflerin yıllık gelir vergisi beyannamesi vermesi durumunda matrahın tespitinde hangi indirimleri yapabilir?

Cevap 12: Gelir vergisi matrahının tespitinde gelir vergisi beyannamesinde bildirilecek gelirlerden aşağıda belirtilen indirimlerin yapılabilmesi için yıllık beyanname ile bildirilecek bir gelirin bulunması ve yapılacak indirimlerin ilgili mevzuatta belirtilen şartları taşıması gerekmektedir. Buna göre indirim konusu yapılabilecek bazı hususlar şunlardır:

  • Şahıs Sigorta Primleri
  • Eğitim ve Sağlık Harcamaları
  • Bağış ve Yardımlar
  • Sponsorluk Harcamaları
  • Başbakanlıkça veya Bakanlar Kurulunca Başlatılan Yardım Kampanyalarına Yapılan Ayni ve Nakdi Bağışlar
  • Türkiye Kızılay Derneğine ve Türkiye Yeşilay Cemiyetine Makbuz Karşılığı Yapılan Nakdi Bağış ve Yardımlar
  • Bireysel Katılım Yatırımcısı İndirimi
  • Diğer Kanunlara Göre Tamamı İndirilecek Bağış ve Yardımlar

Soru 13: 2018 yılında kira gelirim var. Özel sağlık sigortası poliçesinden dolayı özel hastanede ameliyat oldum. Bana hastane 50.000,0-TL fatura etti. Daha sonra bu faturanın 35.000,00-TL’sini SGK’dan geri aldım. Sağlık harcaması olarak beyannamede 50.000,00-TL mi yoksa 15.000,00-TL mi gider yazılır?

Cevap 13: Gelir Vergisi Kanunu 89/2 Md. Gereği; Beyan edilen gelirin % 10’unu aşmaması, Türkiye’de yapılması ve gelir veya kurumlar vergisi mükellefiyeti bulunan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak belgelerle tevsik edilmesi şartıyla, mükellefin kendisi, eşi ve küçük çocuklarına ilişkin olarak yapılan eğitim ve sağlık harcamaları indirim konusu yapılmaktadır. Sağlık harcaması olarak sigorta şirketince karşılanmayan kısmın yani 15.000,00-TL’nin gider olarak dikkate alınması gerekmektedir.

Soru 14: Çalışma ve oturma izni alarak 6 aydan fazla süre yurtdışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye’de sahibi olduğu konut veya iş yerlerini kiraya vermeleri sonucu elde ettikleri kira gelirlerini beyan edecek mi?

 Cevap 14: Çalışma ve oturma izni alarak 6 aydan fazla süre yurtdışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratlar bakımından dar mükellefiyet esasında vergilendirilmektedir. Türkiye’de yerleşmiş olmayan gerçek kişiler dar mükellef olarak tanımlanmaktadır ve bunların sadece Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratlar vergiye tabi olmaktadır. Bu anlamda dar mükelleften kasıt, ikametgahı Türkiye’de bulunmayanlar veya bir takvim yılı içinde devamlı olarak 6 aydan fazla oturmayanlardır.

Türkiye’de tevkif yoluyla vergilendirilmemiş olan konut kira geliri elde eden dar mükellefler 2018 yılı için öngörülen istisna tutarı olan 4.400,00-TL’nin aşılması halinde yıllık beyanname verilecektir. Mesken kira gelirleri için belirlenen istisna tutarının altında kalan kira gelirleri için beyanname verilmeyecektir.

Dar mükelleflerin Türkiye’de bulunan tevkifata tabi iş yerleri kira gelirleri için beyanname verilmeyecektir. Ancak tevkifata ve konut istisnasına konu olmayan (Örneğin; Basit Usul mükelleflerine kiralanan iş yerleri) iş yeri kira gelirleri için 2018 yılı için öngörülen istisna tutarı olan 1.800,00-TL’nin aşılması halinde yıllık beyanname verilecektir. İstisna tutarının altında kalan kira gelirleri için beyanname verilmeyecektir.

Hazırlayan: Hüseyin BİLGİN (Vergi Müfettişi)

Kaynakça:

213 Sayılı Vergi Usul Kanunu

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu

Kira Geliri Elde Eden Mükellefler İçin Vergi Rehberi

Uzmanın Çalışma Kitabı

Verginame-Gelir Vergisi Kanunu Çalışma Kitabı

Verginame- Vergi Usul Kanunu Çalışma Kitabı

200 Soru Ve Cevapla Mesken Ve İş Yeri Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesi (İmdat TÜRKAY-Gelir İdaresi Grup Başkanı)

NOT: Bu makalede yer alan görüşler yazarların kişisel görüşleri olup Hazine Ve Maliye Bakanlığı’nın resmi görüşleri değildir.
UYARI: Yayınlanan köşe yazısı veya haberin tüm hakları yazara ve www.verginame.com sitesine aittir.  ” www.verginame.com ” internet sitesi kaynak gösterilmeden alıntı yapılamaz.

CEVAP VER

Please enter your comment!
Please enter your name here